Cómo aportar un inmueble hipotecado a una sociedad

Aportar un inmueble hipotecado a una sociedad es posible, pero la operación debe separar dos cuestiones que a menudo se confunden: la transmisión del inmueble y la deuda hipotecaria que lo grava. La sociedad puede recibir un inmueble hipotecado como aportación no dineraria, pero eso no significa que el préstamo pase automáticamente a su nombre ni que el aportante quede liberado frente al banco.

Antes de formalizar la operación conviene revisar la escritura del préstamo, la carga registral, el valor del inmueble, quién seguirá siendo deudor, la fiscalidad y la forma societaria elegida. Si además estás creando una nueva estructura empresarial, puedes consultar nuestro servicio de compra de sociedades ya constituidas y el inventario actualmente disponible.

¿Se puede aportar un inmueble hipotecado a una sociedad?

Sí, un inmueble hipotecado puede aportarse a una sociedad como aportación no dineraria, tanto en la constitución como en determinados aumentos de capital. La Ley de Sociedades de Capital exige que la escritura describa el bien aportado, sus datos registrales si existen, la valoración atribuida y las participaciones o acciones entregadas a cambio.

La hipoteca no desaparece porque cambie el propietario del inmueble. La sociedad adquiere el bien con la carga inscrita y el acreedor conserva la garantía hipotecaria. Lo que debe analizarse por separado es si la sociedad también asumirá la deuda personal garantizada por esa hipoteca.

Qué es una aportación no dineraria de inmueble

Una aportación no dineraria de inmueble consiste en aportar a la sociedad un bien distinto del dinero para desembolsar capital social o fondos propios. Puede tratarse de una vivienda, local, nave, terreno u otro inmueble con valor económico.

La operación puede hacerse en dos momentos habituales:

• al constituir una sociedad;
• mediante un aumento de capital de una sociedad ya existente.

En ambos casos deben describirse correctamente el inmueble y su valoración. Si se trata de una sociedad limitada, los fundadores, determinados socios y adquirentes de participaciones desembolsadas mediante aportaciones no dinerarias pueden responder de la realidad de la aportación y del valor atribuido en la escritura. En una sociedad anónima, la regla general es que las aportaciones no dinerarias sean objeto de informe por experto independiente designado por el Registro Mercantil, salvo los supuestos legalmente exceptuados.

Si la aportación se plantea para aumentar el capital de una sociedad ya existente, puedes ampliar información en nuestra guía sobre recursos legales para aumentar el capital social.

Qué ocurre con la hipoteca cuando el inmueble pasa a la sociedad

La hipoteca sigue gravando el inmueble aunque el propietario cambie. La transmisión del bien no equivale, por sí sola, a sustituir al deudor del préstamo hipotecario.

Esto permite distinguir dos escenarios:

Aportación del inmueble sin sustituir al deudor

Si la sociedad recibe el inmueble pero no sustituye al deudor, el bien pasa al patrimonio social con la hipoteca inscrita, mientras que el préstamo continúa a nombre de quien figure como deudor frente a la entidad financiera.

En ese supuesto, si el préstamo deja de pagarse, el acreedor puede ejecutar la garantía hipotecaria sobre el inmueble aunque ya pertenezca a la sociedad. Por eso no basta con analizar la titularidad registral: la sociedad debe conocer exactamente qué deuda garantiza la finca y qué riesgo está incorporando a su patrimonio.

También conviene revisar las cláusulas del préstamo y la escritura hipotecaria antes de transmitir el inmueble. La transmisión no libera al deudor original ni modifica automáticamente el contrato de financiación.

Aportación con asunción de deuda por la sociedad

Si se pretende que la sociedad sustituya al deudor original y asuma personalmente el préstamo, la situación es distinta. El Código Civil establece que la sustitución de un deudor por otro requiere el consentimiento del acreedor.

Por tanto, socio y sociedad pueden pactar internamente la asunción de la deuda, pero para que el aportante quede liberado frente al banco es necesario que la entidad acreedora acepte la sustitución en los términos correspondientes. Sin ese consentimiento, la transmisión del inmueble no convierte automáticamente a la sociedad en nueva deudora liberando al aportante.

La entidad financiera puede analizar la solvencia de la sociedad, solicitar documentación, garantías adicionales o no aceptar la sustitución. Esto debe resolverse antes de dar por cerrada la estructura de la operación.

Cómo valorar un inmueble hipotecado al aportarlo a una sociedad

La valoración del inmueble hipotecado debe hacerse con especial cuidado porque influye en el capital emitido, en el porcentaje de participación del socio y en la responsabilidad derivada de una eventual sobrevaloración.

No debe confundirse el valor del inmueble con la deuda hipotecaria pendiente. Son magnitudes distintas. El inmueble tiene un valor económico propio y, separadamente, existe una obligación garantizada con hipoteca.

Si la sociedad no asume personalmente la deuda

Cuando la sociedad adquiere el inmueble con la carga, pero no se convierte en deudora del préstamo, la valoración societaria de la aportación debe responder al valor económico real del bien y a las circunstancias que afectan a ese valor. La existencia de la hipoteca debe quedar correctamente reflejada y analizada, pero no debe aplicarse mecánicamente una fórmula de “valor del inmueble menos préstamo” sin revisar la operación concreta.

Si la sociedad asume la deuda

Cuando la operación incluye también una asunción de deuda aceptada por el acreedor, hay que coordinar la valoración del activo aportado, la obligación asumida y el contravalor societario que recibe el aportante. El tratamiento contable y mercantil debe ser coherente con la escritura y con la realidad económica de la operación.

En operaciones de importe relevante puede ser aconsejable contar con tasación o informe de valoración, aunque en una SL el régimen legal no imponga con carácter general el mismo informe de experto independiente previsto para las SA.

Qué impuestos pueden aparecer al aportar un inmueble hipotecado a una sociedad

La fiscalidad de aportar un inmueble a una sociedad depende de quién aporta, del tipo de inmueble, de su afectación a una actividad económica, de la contraprestación societaria y de si se cumplen los requisitos de algún régimen fiscal especial. No debe darse por supuesto que todas las aportaciones tributan igual.

Operaciones societarias e ITPAJD

La constitución de sociedades, los aumentos de capital y determinadas aportaciones de socios están contemplados en la normativa del ITPAJD. El artículo 45 del texto refundido establece la exención para la constitución de sociedades, el aumento de capital y las aportaciones que efectúen los socios que no supongan aumento de capital.

Ahora bien, la presencia de un inmueble y, especialmente, la posible asunción de deuda obligan a revisar si existen hechos imponibles adicionales en función de cómo se estructura la operación. Tampoco debe afirmarse que toda escritura pagará necesariamente AJD: hay que analizar la operación concreta y su compatibilidad con las reglas del impuesto.

IRPF del aportante persona física

Si el aportante es una persona física, una aportación no dineraria puede generar una ganancia o pérdida patrimonial. La Ley del IRPF contiene una regla específica de valoración para aportaciones no dinerarias a sociedades, tomando como referencia la mayor de determinadas magnitudes, entre ellas el valor de mercado del bien aportado.

Además, existe un régimen fiscal especial para determinadas aportaciones no dinerarias si se cumplen los requisitos previstos en la Ley del Impuesto sobre Sociedades. No se aplica automáticamente: debe estudiarse si el inmueble, el aportante, la participación resultante y la actividad cumplen las condiciones legales.

Impuesto sobre Sociedades si aporta otra empresa

Si el inmueble lo aporta una persona jurídica, deben revisarse las reglas de valoración del Impuesto sobre Sociedades y, en su caso, el régimen especial de aportaciones no dinerarias. La diferencia entre valor fiscal y valor de mercado puede tener efectos en la base imponible cuando no resulte aplicable un régimen especial.

Plusvalía municipal

La plusvalía municipal o IIVTNU puede intervenir cuando la transmisión afecta a terrenos de naturaleza urbana y existe un incremento de valor sujeto al impuesto. No toda aportación inmobiliaria genera necesariamente cuota, por lo que debe revisarse la situación concreta del terreno y la normativa aplicable en el municipio.

Documentación que conviene revisar antes de la aportación

La documentación para aportar un inmueble hipotecado debe permitir conocer tanto la situación del bien como la del préstamo. Como mínimo conviene revisar:

• escritura de propiedad del inmueble;
• nota simple registral actualizada;
• escritura del préstamo hipotecario y sus modificaciones;
• capital pendiente y condiciones de la financiación;
• valor de mercado y, si procede, tasación;
• valor contable y fiscal del inmueble;
• estatutos de la sociedad;
• acuerdo de constitución o aumento de capital;
• porcentaje de participación que recibirá el aportante;
• tratamiento fiscal previsto para aportante y sociedad.

Si el inmueble procede de una sociedad y lo que se quiere es hacer el recorrido contrario, resulta más útil consultar nuestra guía sobre cómo sacar un inmueble de una sociedad limitada.

Proceso para aportar un inmueble hipotecado a una SL

El proceso para aportar un inmueble hipotecado a una SL debe prepararse antes de acudir a notaría. Aunque cada expediente puede exigir pasos adicionales, la secuencia habitual es:

1. revisar la titularidad y cargas del inmueble;
2. analizar el préstamo hipotecario y decidir si se pretende sustituir al deudor;
3. determinar y documentar el valor de la aportación;
4. calcular el contravalor en participaciones sociales;
5. analizar la fiscalidad de la operación;
6. obtener, cuando sea necesaria, la intervención o aceptación de la entidad financiera;
7. aprobar la constitución o el aumento de capital;
8. formalizar la escritura pública;
9. inscribir los actos que correspondan en los registros competentes.

Riesgos de aportar un inmueble hipotecado a una sociedad

Los principales riesgos de aportar un inmueble hipotecado aparecen cuando se da por hecho que propiedad, hipoteca y deuda son una sola cosa. No lo son.

• El aportante puede seguir siendo deudor aunque ya no sea propietario.
• La sociedad puede perder el inmueble si se ejecuta la hipoteca por impago.
• Una valoración incorrecta puede generar responsabilidad societaria.
• La sustitución del deudor puede no ser aceptada por el banco.
• La operación puede generar tributación no prevista si no se estudia de forma conjunta.
• Puede existir una diferencia relevante entre valor de mercado, valor fiscal, valor contable y deuda pendiente.

¿Aportar el inmueble o crear otra estructura?

Aportar un inmueble hipotecado a una sociedad no siempre es la única alternativa. Dependiendo del objetivo, puede ser más adecuado mantener el bien fuera de la sociedad operativa, alquilarlo a la empresa, crear una estructura patrimonial distinta o replantear la financiación.

Si la operación forma parte de la puesta en marcha de una nueva actividad, VS Venta de Sociedades puede ayudarte con la constitución de una sociedad limitada o con la adquisición de una sociedad ya constituida. También puedes consultar las sociedades inactivas y valorar qué estructura encaja mejor antes de formalizar la aportación.

Preguntas frecuentes sobre aportar un inmueble hipotecado a una sociedad

¿Puedo aportar una vivienda hipotecada a una SL?

Sí, puede aportarse una vivienda hipotecada a una SL si se estructura correctamente como aportación no dineraria. La hipoteca seguirá gravando el inmueble y debe analizarse por separado quién seguirá siendo deudor del préstamo.

¿El préstamo hipotecario pasa automáticamente a la sociedad?

No, el préstamo no pasa automáticamente a la sociedad por el simple cambio de propietario. Para sustituir al deudor y liberar al anterior es necesario contar con el consentimiento del acreedor en los términos legalmente exigibles.

¿Hace falta permiso del banco para transmitir el inmueble?

La transmisión del inmueble y la sustitución del deudor son cuestiones distintas. La aportación no extingue la hipoteca ni libera al prestatario. Si se pretende que la sociedad se convierta en nueva deudora con liberación del anterior, el consentimiento del acreedor es esencial. Además, conviene revisar las cláusulas concretas del préstamo.

¿La aportación necesita tasación?

La aportación debe valorarse correctamente. En una SL no existe con carácter general la misma obligación de informe de experto independiente que en una SA, aunque puede ser recomendable documentar el valor mediante tasación u otro informe cuando el importe o las circunstancias lo aconsejen.

¿Se paga ITP por aportar el inmueble a una sociedad?

La constitución y el aumento de capital están exentos en la modalidad de operaciones societarias conforme al TRITPAJD. Sin embargo, si la operación incluye elementos adicionales, como una asunción de deuda, debe revisarse si aparecen otros hechos imponibles.

¿La aportación puede generar una ganancia en IRPF?

Sí, una aportación no dineraria puede generar ganancia o pérdida patrimonial en IRPF según las reglas específicas de valoración. También existe un régimen fiscal especial para determinadas aportaciones si se cumplen sus requisitos.

¿Se puede aportar el inmueble en una ampliación de capital?

Sí, un inmueble puede utilizarse como contravalor de un aumento de capital. Debe aprobarse la operación, describirse y valorarse la aportación y formalizarse en escritura pública con la correspondiente inscripción.

¿Qué pasa si el socio deja de pagar la hipoteca?

Si el socio sigue siendo deudor y deja de pagar, el acreedor puede ejecutar la garantía sobre el inmueble aunque este haya pasado al patrimonio de la sociedad. Ese riesgo debe valorarse antes de realizar la aportación.